İngiltere’nin özellikle Londra gibi büyük şehirlerinde öne çıkan HMO (House in Multiple Occupation) modeli, bazı şirketler tarafından “belediyeye kiralama” formülüyle sabit kira geliri vaadiyle pazarlanıyor. Uygulama, mülklerin oda bazlı olarak kiralanmasını temel alırken, lisanslama, yangın güvenliği ve planlama izinleri gibi çok sayıda düzenlemeye tabi tutuluyor.
HMO Nedir, Ne Zaman Lisans Gerekir?
Beş veya daha fazla kişinin, aile ilişkisi olmaksızın aynı mülkte yaşadığı durumlarda HMO lisansı zorunlu hale geliyor. Bazı belediyeler üç-dört kişilik evleri de “ek lisans” kapsamında değerlendiriyor. Lisans, mülkün oda büyüklükleri, duman alarmı, atık yönetimi ve tesisat gibi teknik yeterliliklerini denetliyor.
Yangın güvenliği açısından LACORS rehberi ile HHSRS (Housing Health and Safety Rating System), kaçış yollarından nem ve küfe kadar birçok faktörü içeren risk bazlı değerlendirme sunuyor.
Credit: Unsplash
“Belediyeye Kiralama” (PSL) Sistemi Nasıl İşliyor?
Private Sector Leasing (PSL) veya “guaranteed rent” olarak adlandırılan sistemde, mülk sahipleri evlerini belediyelere kiralayarak sabit kira alıyor. Tahsilat ve boş kalma riski belediyeye ya da aracı operatöre ait oluyor. Kira seviyesi çoğunlukla Local Housing Allowance (LHA) tavanlarıyla ilişkilendiriliyor. Hounslow ve Ealing belediyeleri bu modeli uygulayanlar arasında.
LHA, doğrudan bir yardım kalemi olmamakla birlikte, özel kiracılara yönelik kira yardımı hesaplamalarında kullanılan bir üst sınırı ifade ediyor. Bu sınır, belediye üzerinden kiraya verme modellerinde potansiyel gelirin belirlenmesinde referans olarak alınıyor.
Planlama İzni ve Article 4 Kısıtlamaları
Küçük HMO’ların çoğu, C3 (aile konutu) sınıfından C4 (3-6 kişilik HMO) sınıfına geçerken, bu değişim genelde “izinli gelişim” kapsamında sayılıyor. Ancak birçok belediye, Article 4 Direction ile bu dönüşüme planlama izni şartı getiriyor. Lewisham, Haringey ve Tower Hamlets gibi bölgelerde bu uygulama mevcut. Yedi veya daha fazla kişinin yaşadığı HMO’lar ise genellikle baştan planlama izni gerektiren “Sui Generis” kategorisine giriyor.
Uzman Yorumu: Gelir Potansiyeli ve Riskler
Proximate Investment kurucu ortağı Av. Kübra Nur Eroğlu, BYTV’ye yaptığı açıklamada garantili kira modelinin ev sahiplerine sabit gelir ve operasyonel kolaylık sunduğunu belirtti. Eroğlu’na göre, şirket belediyelerle yapılan sözleşmelerde genellikle 3 ila 5 yıl arası sabit kira sunuyor; boşluk ve tahsilat risklerini ise kendileri üstleniyor.
Proximate Investment kurucu ortağı Av. Kübra Nur Eroğlu
Yatırımcılara yönelik getiri vaadinin (%10+) birçok değişkene bağlı olduğuna dikkat çeken Eroğlu, “Başlangıç yatırımı, bakım maliyetleri, LHA düzeyi ve planlama koşulları gibi kalemleri dikkatle hesaplıyoruz. Bu oran bir hedef aralık olup garanti değildir” dedi.
Proximate Investment kurucu ortağı Selma Karaağaç ise, ev sahiplerine bölge seçimi, uyum kontrolleri ve sözleşme şartlarının detaylı incelenmesini önerdi. Article 4 kapsamı, yangın güvenliği gereklilikleri ve bakım sorumluluğunun açık şekilde belirlenmesi gerektiğinin altını çizdi.
Proximate Investment kurucu ortağı Selma Karaağaç
Bağımsız Değerlendirme ve Uyarılar
Uzmanlara göre, LHA seviyeleri yerel piyasa kiralarını tam olarak yansıtmayabiliyor. Bu durum, sabit kira modelinde uzun vadeli gelir beklentilerini etkileyebilir. Guardian’ın aktardığına göre, bu farkın düşük gelirli kesimler üzerindeki etkisi, barınma krizinin önemli bir parçası olarak değerlendiriliyor.
Ayrıca, planlama izni alınmadan yapılan C3→C4 dönüşümlerinde belediyeler yaptırım uygulayabiliyor. Mülk sahiplerinin yatırım öncesinde planlama mevzuatını detaylı şekilde incelemeleri, HMO lisansına uygunluklarını test etmeleri tavsiye ediliyor.
Editör: 
Yorumlar